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Reinigungsvertrag: Werkvertrag, Mängelrüge und Nachfrist

Von der Putzbetrieb-Redaktion · 05.11.2026 · 5 Minuten Lesezeit

Handschlag über einem Klemmbrett mit Vertragsunterlagen auf einem Schreibtisch — Foto: Wolrider YURTSEVEN auf Pexels

Kurz gesagt: Ein Gebäudereinigungsvertrag ist laut Rödl & Partner regelmäßig ein Werkvertrag. Das OLG Hamm ließ am 19.4.2024 eine Minderung scheitern, weil keine Nachfrist gesetzt war (§ 634 Nr. 3, § 638 BGB). Dokumentieren Sie deshalb Mängelrüge, Frist und Nachkontrolle. Das Urteil ist nur über die Kanzlei belegt. Stand: 4.11.2026.

Ein Reinigungsvertrag ist nach Einschätzung einer Kanzlei und dem Oberlandesgericht Hamm in der Regel ein Werkvertrag: Sie schulden einen Erfolg, nämlich saubere Flächen, nicht nur Arbeitsstunden. Das hat Folgen für Mängel: Will der Kunde den Preis mindern, muss er Ihnen in der Regel zuerst eine Frist zur Nachbesserung setzen. Dieser Beitrag erklärt das Urteil, die Nachfrist und die Punkte, die in Ihren Vertrag gehören. Stand: 4.11.2026.

Werkvertrag oder Dienstvertrag?

Bei einem Werkvertrag (§ 631 BGB) schulden Sie ein Ergebnis, bei einem Dienstvertrag nur die Tätigkeit. Für Gebäudereinigung gilt nach der Kanzlei Rödl & Partner: Reinigungsverträge sind regelmäßig Werkverträge, Mischformen zum Beispiel mit Mindeststunden und Erfolgsschuld sind möglich (Rödl & Partner). Die Abgrenzung erfolgt im Einzelfall; entscheidend ist, was im Vertrag steht und wie er gelebt wird.

Warum das wichtig ist: Beim Werkvertrag hat der Kunde Mängelrechte (Nacherfüllung, Minderung), beim Dienstvertrag gelten andere Regeln, etwa die Kündigungsfristen der §§ 620 ff. BGB. Eine gesetzliche Mindestlaufzeit oder Standard-Kündigungsfrist speziell für Reinigungsverträge nennen unsere Quellen nicht; maßgeblich ist, was Sie vereinbaren.

Was hat das OLG Hamm 2024 entschieden?

Das Oberlandesgericht Hamm hat am 19.4.2024 (Az. 12 U 9/23) einen Gebäudereinigungsvertrag als Werkvertrag eingeordnet und eine Minderung scheitern lassen, weil der Auftraggeber keine Frist zur Nachbesserung gesetzt hatte. Maßgeblich waren § 634 Nr. 3 und § 638 BGB. So berichtet es Rödl & Partner (Rödl & Partner); das Urteil selbst haben wir nicht im Volltext gelesen, lesen Sie es vor einer Berufung darauf nach. Es ist außerdem ein Einzelfall, kein Freibrief.

Für Sie heißt das: Wenn ein Kunde mindert, ohne Ihnen zuvor eine Frist gesetzt zu haben, sollten Sie das ausdrücklich ansprechen und rechtlich prüfen lassen.

Warum ist die Nachfrist entscheidend?

Weil sie Ihnen die Chance gibt, einen Mangel zu beheben, bevor der Preis sinkt. Das Gesetz verlangt für Minderung nach § 634 Nr. 3 in Verbindung mit § 638 BGB grundsätzlich, dass der Kunde Ihnen zuerst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzt. Das Urteil des OLG Hamm folgt dieser Logik laut Rödl.

Die Praxis daraus ist schlicht:

Mängel möglichst schriftlich rügen lassen: Raum, Datum, Beschreibung, Foto.
Mit Frist reagieren: Wann bessern Sie nach, und wann wird nachkontrolliert?
Nachbesserung und Nachkontrolle dokumentieren, mit Datum und Namen.

Ein Ablauf als Beispiel mit angenommenen Daten (eigenes Muster, keine rechtliche Vorgabe):

Tag	Schritt	Was festgehalten wird
Montag	Kunde meldet verschmutzte Fensterbänke im 2. OG	Datum, Raum, Foto, Name der meldenden Person
Montag	Sie bestätigen und nennen einen Nachbesserungstermin, zum Beispiel Donnerstag	Antwort schriftlich, Frist ausdrücklich genannt
Donnerstag	Nachbesserung durch das Team	Uhrzeit, Name, Foto nach der Arbeit
Freitag	Nachkontrolle, Rückmeldung an den Kunden	Ergebnis, ob der Kunde die Behebung bestätigt

Wer so vorgeht, hat im Streitfall mehr in der Hand als ein Telefonat. Ob eine angemessene Frist im Einzelfall drei Tage oder zwei Wochen beträgt, hängt vom Mangel ab; dazu nennt keine unserer Quellen eine feste Zahl.

Wie Sie die Qualität laufend prüfen und belegen, steht im Beitrag zur Objektkontrolle.

Was gehört in den Vertrag?

Eine feste Mindestliste gibt es nicht; die folgende Checkliste ist redaktionell und fasst zusammen, was öffentliche Mustervorlagen und Fachartikel häufig regeln. Ersetzt keinen Anwalt.

Baustein	Was Sie klären sollten
Vertragsparteien und Objekt	Wer ist Auftraggeber, welche Räume und Flächen sind erfasst?
Leistungsbeschreibung	Was wird wie oft gereinigt? Am besten als Anlage, siehe Leistungsverzeichnis
Vergütung	Pauschale oder Stundenverrechnung; Anpassung bei Lohnerhöhungen, siehe Lohngleitklausel
Mängelrüge und Nachfrist	Form der Rüge, Frist zur Nachbesserung, Nachkontrolle
Zugang und Schlüssel	Wer hat welche Schlüssel, wie werden Verlust und Haftung geregelt?
Haftung und Versicherung	Bearbeitungsschäden, Schlüsselverlust, Obergrenzen
Laufzeit und Kündigung	Was vereinbart wird, ist offen; es gibt keine belegte Standardfrist

Zwei Beispiele aus öffentlichen Mustern, ausdrücklich nur als Anschauung: Der Mustervertrag der Stadt Mülheim an der Ruhr nennt eine Schlüsselverlust-Versicherung mit 1,5 Millionen beziehungsweise 500.000 Euro und eine sofortige Meldung (Muster Mülheim); beim Kreis Freising ist die Haftung für die Schließanlage auf 50.000 Euro begrenzt (Kreis Freising, 2018). Diese Werte gelten für diese Verträge der öffentlichen Hand und sind keine Branchenwerte.

Rödl empfiehlt außerdem, die Haftpflicht so zu wählen, dass sie Bearbeitungsschäden ausdrücklich einschließt, und regt vertragliche Regelungen zu Nachbesserungsfristen und gegebenenfalls Vertragsstrafen oder pauschalierter Minderung an. Das sind Empfehlungen einer Kanzlei, nicht belegt als in jedem Vertrag zulässig; lassen Sie solche Klauseln rechtlich prüfen.

Welche Normen eignen sich als Leistungsbeschreibung?

Als Grundlage für Leistungsbeschreibung und Qualitätsmessung nennt Rödl DIN EN 13549 (Qualitätsmesssysteme), DIN 77400 (Schulgebäude), die Gütesicherung RAL-GZ 902 sowie die Muster GEFMA 510 und 520. Für Küchen nennt Rödl DIN 10516, für die Lagerung von Reinigungsmitteln die TRGS 510. Normtexte kosten Geld, wir geben sie hier nicht wieder.

Beachten Sie: DIN 77400 gilt ausdrücklich für Schulgebäude; für Büros gibt es keine genormten Intervalle. Welche Norm in Ihren Vertrag gehört, hängt von Kunde und Objekt ab. Ein Verweis auf eine Norm ohne Fassung und Datum schafft eher Streit als Klarheit.

Was ist bei Kündigung ungeklärt?

Vieles, und wir können es aus unseren Quellen nicht beantworten. Nicht belegt sind Standard-Kündigungsfristen, übliche Mindestlaufzeiten, eine Anwendung von § 648 BGB (Kündigung des Bestellers beim Werkvertrag) auf Reinigungsverträge und die Zulässigkeit von Laufzeitklauseln in Geschäftsbedingungen zwischen Unternehmen. Lassen Sie diese Punkte anwaltlich prüfen, bevor Sie Muster aus dem Internet übernehmen. Auch ein Mustervertrag ist nicht „rechtssicher“, nur weil er veröffentlicht ist. Öffentliche Muster von Städten und Kreisen sind für deren Zwecke geschrieben, sie berücksichtigen Ihre Lage als privater Auftragnehmer nicht, und Sie sollten sie höchstens als Anschauung für Gliederung und Begriffe verwenden.

Wie Putzbetrieb dabei helfen kann

Putzbetrieb befindet sich in der Pilotphase. Er führt eine Mängelliste mit Frist und Status und legt nach der Behebung automatisch eine Nachkontrolle als Aufgabe an; Beanstandungen von Kunden können als Mangel erfasst werden. Rechtliche Wirkung für Mängelrüge und Nachfrist hat das nicht, es unterstützt nur die Dokumentation.

Was Sie jetzt prüfen sollten

Ist der Vertrag als Werkvertrag, Dienstvertrag oder Mischform erkennbar und passt das zur gelebten Praxis?
Ist die Leistung in einem Leistungsverzeichnis als Anlage beschrieben?
Regelt der Vertrag Mängelrüge, Nachfrist und Nachkontrolle?
Sind Schlüsselverlust und Bearbeitungsschäden in Ihrer Haftpflicht besprochen (Rückfrage beim Versicherer)?
Haben Sie Laufzeit und Kündigung bewusst festgelegt und rechtlich prüfen lassen?
Dokumentieren Sie Mängel mit Datum, Frist und Nachkontrolle?

Häufige Fragen

Ist ein Reinigungsvertrag ein Werkvertrag oder ein Dienstvertrag?

Nach Rödl & Partner und dem OLG Hamm (19.4.2024, 12 U 9/23) regelmäßig ein Werkvertrag; Mischformen mit Mindeststunden sind möglich. Maßgeblich bleibt der Einzelfall.

Muss der Kunde mir vor einer Minderung eine Frist setzen?

Grundsätzlich ja: Minderung nach § 634 Nr. 3, § 638 BGB setzt in der Regel eine Frist zur Nacherfüllung voraus. Das OLG Hamm hat eine Minderung ohne Nachfrist scheitern lassen (laut Rödl & Partner).

Was gehört in einen Reinigungsvertrag?

Üblich sind Parteien und Objekt, Leistungsbeschreibung als Anlage, Vergütung und Anpassung, Mängelrüge mit Nachfrist, Zugang und Schlüssel, Haftung und Versicherung sowie Laufzeit und Kündigung.

Gibt es gesetzliche Kündigungsfristen für Reinigungsverträge?

Unsere Quellen nennen keine Standard-Kündigungsfristen speziell für Reinigung; maßgeblich ist der Vertrag. Lassen Sie die Regelung anwaltlich prüfen.

Quellen und Stand

Rödl & Partner: Reinigungsvertrag, Herausforderungen (OLG Hamm 19.4.2024, 12 U 9/23) (Stand: 4.11.2026)
Stadt Mülheim an der Ruhr: Muster Reinigungsvertrag (Stand: 4.11.2026)
Kreis Freising: Anlage 4 Reinigungsvertrag (2018) (Stand: 4.11.2026)

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Stand der Angaben: 04.11.2026. Prüfen Sie zeitkritische Zahlen vor der Anwendung.

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